sábado, 14 de mayo de 2016

Lanzan créditos hipotecarios con cuotas que no pueden subir más que los salarios


En el bolsillo

Los créditos hipotecarios indexados por inflación no terminan de arrancar: los que fueron realmente otorgados se cuentan con los dedos de las manos. Ahora el Gobierno redoblará la apuesta, y presentará una línea de préstamos para la vivienda, en los que el ajuste de la cuota no podrá superar la suba de los salarios.
El 7 de abril, el Banco Central anunció un sistema de ajuste por inflación para créditos para la vivienda. El régimen se rige por una unidad, la UVI, que se actualiza diariamente por el costo de vida. En estos días están siendo otorgados los primeros, pero el tema viene con parsimonia. Es por el temor que provoca a los argentinos tomar una deuda ajustada por inflación, cuando los precios el último mes subieron 6,5%. Quien se quemó con leche ...
Esa discusión tiene atrás, desde hace tiempo, una puja política. El titular del Banco Nación, Carlos Melconian, nunca coincidió con el jefe del BCRA, Federico Sturzenegger, en este aspecto. De hecho, el Nación no adhirió a los créditos indexados como sí lo hicieron el Provincia, el Ciudad, y una decena de privados. Por eso, un dicho de Melconian el jueves en el IAEF abrió una puerta: dijo que estaba a punto de lanzar su propia línea de hipotecarios. Y, por lo que pudo averiguar este cronista, el lanzamiento será la semana próxima.
Vamos por partes. La línea que lanzará el Nación es a 20 años con una tasa fija del 14% los primeros tres. Luego las cuotas se ajustarán una vez al año, tomando como base la Tasa de Referencia para la Vivienda (es el promedio del costo de fondeo del banco, más 400 puntos básicos). Pero el alza tendrá un tope: la cuota no podrá aumentar más que el promedio de los salarios, que se mide con el Coeficiente de Variación Salarial (CVS).
Las propiedades a comprar deben ser vivienda única y no podrán estar valuadas en más de $2,5 millones. El crédito no podrá superar el 80% de la valuación.
Para facilitar el acceso, el titular podrá sumar a sus padres, hijos o hermanos como codeudores, lo que permitirá aumentar el ingreso familiar, elevando el monto del crédito que se podrá solicitar. Así, para un crédito de $ 800.000 a 20 años, se requiere un ingreso mensual familiar de $ 36.358. En promedio, la cuota debería ser de $ 10.000 por cada millón prestado. Esperan conceder 20.000 préstamos en el año.
¿Qué está pasando en tanto con los créditos indexados lanzados por el Central? La tasa nominal es de alrededor del 5% anual. Pero se ajustan por el valor de la UVI, que en el primer mes subió casi un 4%, monto en que se incrementó el capital adeudado.
Tomemos un ejemplo, el del Banco Macro. A ayer, tenía 199 carpetas aprobadas para esa línea de crédito, que tiene una cuota inicial menor, lo que da mayor accesibilidad. Y el jueves entregaron los dos primeros créditos, uno por un millón de pesos, en Misiones, y otros por $ 800.000, en Santa Fe.
Uno de los problemas que los bancos ven a cualquiera de estos régimenes de créditos es que el artículo 2.189 del Código Civil pone límites a la indexación. Por eso apuestan a una discusión que empezaría este miércoles en el Senado. Se trata del debate de un proyecto del senador Julio Cobos, quien fue el primero en hablar de las unidades UVI, nombre que, dice, le fue “robado” por el Banco Central. Pero según palparon de primera mano los bancos, no todos los senadores estarían de acuerdo en avanzar con fórmulas que permitan el remate de una casa cuando existe deuda hipotecaria. “Hay quienes quieren establecer una modalidad de que quien no pague entregue la casa al banco de vuelta, y eso fue lo que hizo colapsar el sistema hipotecario en EEUU y Europa”, reclaman los banqueros.
Por último, ayer se difundió un informe de la consultora KPMG sobre el estado de los créditos hipotecarios en el país. Destaca que los préstamos indexados permiten bajar la cuota inicial, ampliando el universo de posibles tomadores. Da un ejemplo. Con el sistema tradicional (francés), para un crédito de $1,5 millón a 20 años, la cuota resultante sería de $ 25.500, lo que implica que el tomador debe ganar más de $ 72.800. Con una fórmula indexada, para el mismo monto, la cuota inicial sería $ 13.000, y al tomador le pedirían que demuestre un ingreso de $ 39.000. La diferencia es notable. Pero no hay que olvidarlo: no todos los créditos indexados son iguales. Por precios, o con tope de salarios, el riesgo para el tomador puede ser bien diferente.

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